ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA

Atraso na entrega de imóvel na planta: direitos do comprador e indenização por lucros cessantes

A compra de imóvel na planta é uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro, mas o atraso na entrega do imóvel ainda é um dos principais problemas enfrentados pelos consumidores. Nesses casos, a legislação e a jurisprudência são claras: a construtora é responsável pelos prejuízos causados ao comprador, devendo indenizá-lo pelos danos materiais, especialmente os lucros cessantes e despesas indevidas, sendo passível também a indenização por danos morais.

De acordo com o entendimento consolidado dos tribunais, a construtora deve entregar o imóvel dentro do prazo previsto no contrato, sendo permitida apenas a tolerância de até 180 dias de atraso, desde que prevista em contrato. Após esse período, o atraso caracteriza mora contratual, independentemente de justificativas como burocracia, atraso no habite-se, dificuldades administrativas ou tempo ruim, que são considerados riscos próprios da atividade empresarial.

Outro ponto essencial é que a entrega do imóvel difere da emissão do “habite-se”. O que realmente importa é a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a ter posse efetiva do imóvel. Até essa data, considera-se que a construtora ainda está em mora.

Nessas situações, surge o direito do comprador à indenização por lucros cessantes, que corresponde ao valor que ele deixou de ganhar ou economizar durante o período em que ficou impossibilitado de utilizar o imóvel. A jurisprudência entende que esse prejuízo é presumido, ou seja, não precisa ser comprovado. Em geral, os tribunais fixam o valor da indenização em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância até a entrega das chaves. Em alguns casos, a indenização por lucros cessantes chega a até 1% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso..

Além disso, é comum que construtoras realizem cobranças indevidas de IPTU e condomínio antes da entrega das chaves. Essa prática é considerada abusiva, pois o comprador ainda não possui o imóvel nem pode utilizá-lo. Por isso, tais valores devem ser restituídos, conforme entendimento consolidado na jurisprudência e com base no Código de Defesa do Consumidor.

Outro direito relevante diz respeito à cláusula penal. Muitos contratos preveem multa apenas contra o comprador em caso de atraso no pagamento, mas não estabelecem penalidades equivalentes para a construtora. Nesses casos, a Justiça tem reconhecido a possibilidade de inversão da cláusula penal, permitindo que o consumidor receba indenização quando o atraso for causado pela empresa, garantindo o equilíbrio contratual.

Vale destacar ainda que a responsabilidade das empresas envolvidas no empreendimento é solidária. Isso significa que incorporadora, construtora e demais participantes da cadeia de fornecimento podem ser acionadas judicialmente para responder pelos prejuízos causados ao comprador.

Vale lembrar que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a indenização por atraso deve evitar duplicidade, não sendo possível, em regra, acumular multa contratual e lucros cessantes quando ambos possuem a mesma finalidade. Ainda assim, a obrigação de indenizar permanece, devendo o juiz escolher o critério mais adequado para reparar o dano.

Dessa forma, fica claro que o atraso na entrega de imóvel na planta gera direito à indenização ao comprador, incluindo lucros cessantes e devolução de valores pagos indevidamente. O entendimento dos tribunais é firme no sentido de proteger o consumidor, garantindo o cumprimento do contrato e a reparação integral dos prejuízos causados pela construtora.

Se você comprou um imóvel na planta, o primeiro passo é verificar no contrato a data prevista para a entrega e se há cláusula de tolerância de atraso de até 180 dias.

É comum que as construtoras insiram essa cláusula. Nesse caso, some 180 dias à data de entrega prevista. Ultrapassado esse prazo, a construtora estará em mora (atraso), passando a ser devida indenização ao comprador, inclusive por lucros cessantes, que normalmente variam entre 0,5% e 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel.

Até a efetiva entrega das chaves, a construtora não pode cobrar IPTU ou taxa de condomínio. Caso essas cobranças ocorram, o comprador deve registrar formalmente sua discordância e solicitar a suspensão imediata dos débitos, bem como a restituição dos valores eventualmente pagos.

É fundamental guardar todas as provas: contratos, e-mails, conversas por WhatsApp, anúncios, folders, planilhas e qualquer outro material que demonstre as tratativas entre as partes.

Se mesmo após a notificação a construtora mantiver as cobranças indevidas ou o atraso ultrapassar o prazo de tolerância, é recomendável procurar um advogado para avaliar o caso e adotar as medidas judiciais cabíveis.

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